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2018-10-01

イタリア不動産完全ガイド。購入にかかる税制・諸費用や購入ステップも解説!

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熟練職人による鞄や靴、家具などのものづくりから、世界のモード界を牽引するファッションやオペラなどの芸術文化。歴史的建造物が今もなお息づく街並みや穏やかな丘陵の風景。さらに特色ある郷土料理やワインなど、イタリアでは多種多様な楽しみ方が存在します。

そんなイタリアへの移住や長期滞在を考えている方、不動産投資を検討している方は多いでしょう。今回は、イタリアの基本情報から、不動産市場動向の他、不動産を購入する際の規制や諸費用、購入ステップなど、イタリア不動産にスポットを当て解説していきます。

豊かな歴史が育んだ多様な文化が魅力、イタリアってどんな国?


はじめにイタリアの基本情報から見ていきましょう。

面積30.1万平方キロメートル(日本の約5分の4)
人口60.6百万人(2018年1月推計値。日本の約半分)
首都ローマ
言語イタリア語(地域により独、仏語等少数言語あり)
宗教キリスト教(カトリック)が国民の約80%。その他、キリスト教(プロテスタント)、ユダヤ教、イスラム教、仏教
主要産業機械、繊維・衣料、自動車、鉄鋼
通貨ユーロ
在留邦人数14,146人(2017年10月)

(出典:外務省)

ヨーロッパ南部に位置するイタリアは、地中海に突き出たブーツ型のイタリア半島と、サルデーニャ島、シチリア島などから構成されています。アドリア海をはじめ、ティレニア海やリグーリア海、イオニア海、さらに地中海に面しており、国土のほとんどが海に囲まれています。

陸地ではフランス、スイス、オーストリア、スロヴェニアと隣接している他、アドリア海を挟んで、クロアチアやアルバニア、ギリシアなどにも近く、歴史的結びつきも強いものとなっています。さらに、バチカン市国やサンマリノ共和国を包領するなど、様々な文化と共存しています。

気候は温暖で雨が少ない地中海性気候。日本のように四季の区別がはっきりしており、ローマと東京の気温は年間を通じてほぼ同じです。ただし、イタリアの夏は日差しも強く乾燥し、冬に比較的雨が多くなります。南北に長いの国土のため、地域による気温差が大きくなっています。また、日中と朝夕の寒暖差も大きい点が日本とは異なります。

また、外務省の統計によると在留邦人数は14,146人(2017年10月、前年比2.4%増)。永住者数は4,789人(同3.0%増)ですが、9,753人(同2.2%)の長期滞在者がおり、語学をはじめ、音楽、建築、ファッション、料理、サッカーなど、様々な分野で学び、暮らしを楽しんでいると見られています。

イタリアの不動産動向と各都市の不動産価格・推移


欧州中央銀行(ECB)の統計では、イタリアの住宅価格が9年間に渡って下落し続けており、2017年第4四半期~2008年第1四半期にかけて約17.5%(インフレ調整後25.1%)下落。また、2017年第4四半期にイタリアの住宅価格指数は前年同期比で0.29%(インフレ調整後1.21%)へと下落しています。

一方、イタリアの不動産ポータルサイト Idealista.it によると、イタリアの中古住宅価格は、2018年第1四半期までに年間で約3.8%下落し、1平方メートル当たり1,799ユーロ(約234,000円)に。首都ローマでの平均住宅価格は2018年第1四半期に3.0%下落したと報告しています。

ただ、イタリアの不動産価格は地方で下落している一方、都市では上昇傾向にあります。トスカーナ州のプラートは2018年第1四半期にイタリアで最も高い6.5%の上昇率を示しているのをはじめ、 ヴェローナ(5.3%)、ボローニャ(5.1%)、モデナ(4.6%)、ブレーシャ(3.5%)、フィレンツェ(2.3%)、ボルツァーノ(2.1%)、サレルノ(1.5%)という順で各都市で堅調に推移。ミラノ(0.6%)もわずかですが上昇しています。

参考までに、イタリア各都市における1平方メートルあたりの平均住宅価格を紹介しましょう。

都市名1平方メートルあたりの平均住宅価格
ベネチア4,380ユーロ(約570,000円)
フィレンツェ3,519ユーロ(約458,000円)
ボルツァーノ3,446ユーロ(約449,000円)
ミラノ3,365ユーロ(約438,000円)
ローマ3,176ユーロ(約414,000円)
ナポリ2,723ユーロ(約355,000)

(出典:Grobal Property Guide)

首都ローマや第2の都市であるミラノよりも、観光地として人気の高いベネチアやフィレンツェ、南チロルが特徴のボルツァーノなどの不動産価格が高くなっています。

外国人がイタリア不動産を購入する際の規制・税金、諸費用


イタリアには外国人の不動産所有に関する制限はありません。ただし、不動産購入にあたっては、イタリア人とおなじように様々な税が課せられるほか、不動産取得に関わる諸費用もかかってきます。以下で詳しく見てみましょう。

登記税

中古住宅を自宅として購入する場合は3.0%が課せられます。ただし、その物件は現在、または、将来的に住居となる市に所在していなければなりません。また、高級住宅に分類されない住居であることが前提となっています。

一方、非居住者、または、2軒目以降の物件をする場合の登記税は7.0%です。このため、イタリアに居住する予定の場合は、物件を購入する18ヶ月以前に居住し始めることをおすすめします。

税金は購入価格ではなく、公示価格を元に算出されます。また、住宅を建築するための土地購入に対する登記税は8.0%、農地購入時場合は10.0%となっています。

土地登録税


土地登録税はすべての不動産取引に課せられます。

新築、中古物件に関わらず、1軒目の住宅を購入する場合は固定手数料の168ユーロ(約22,000円)。一方、非居住者、または、2軒目以降の場合、公示価格の1.0%がかかります。

土地台帳記録手数料

新築物件に対しては1.0%または168ユーロ(約22,000円)の固定手数料がかかります。その他の場合は、固定手数料168ユーロ(約22,000円)が適用されます。

付加価値税


新築物件を購入する場合は登記税の代わりに、4.0%~22.0%のVAT(付加価値税)の支払いが課せられます。1軒目の住宅を購入する場合は4.0%、非居住者、及び、2軒目以降の物件場合は10.0%、さらに、資産登録簿の評価がA1の高級住宅は22.0%となっています。

新築物件は、建設、または修復完了後5年間以内の住居と定義されています。また、付加価値税率は、2018年内に25.50%に引き上げられます。

公証人手数料

公証人の手数料は一般に公示価格の1.0%~2.5%。これは、弁護士協会が作成した不動産価格リストに基づいており、市議会によって異なります。また、22.0%の付加価値税の対象となります。

公証人のへ手数料は最終契約に署名するときに支払います。

手数料の相場は幅広く、すべてが交渉の対象となっていますが、50,000ユーロ(約6,520,000円)程度の不動産に対しては2,000ユーロ(約260,000円)、500,000ユーロ(約6,520,000円)の価格帯の場合は3,500ユーロ(約457,000円)が一般的です。また、これには土地測量士への手数料も含まれており、その仕事量にもよりますが500~3,000ユーロ(約65,000~391,000円)となっています。

弁護士費用


不動産譲渡手続は通常弁護士によって行われ、その手数料は公示価格の約1.0~2.0%が一般的です。さらにこの弁護士への手数料には22.0%の付加価値税が課せられます。

仮契約書は売手の選んだ弁護士、または不動産エージェントが作成を担いますが、通常、買手はこの手数料を支払います。ただし、買手はいずれの場合も公証人によって保護されているので心配は不要。

イタリアにおける公証人は非常に重要な立場にあり、公証人はすべての書類を慎重にチェックする義務があり、100%正確でない場合は契約が成り立たないなど、買手もきちんと保護されています。

不動産エージェント手数料

商業用の物件、居住物件、土地などの種類に関わらず、手数料は3.0~8.0%の間であり、通常は買手と売手で負担します。この手数料は、仮契約の締結時に支払います。

(出典:Grobal Property Guide)

イタリアで不動産を購入するのにおすすめのエリア

現代と古代が共存する永遠の都、首都ローマ


イタリアの首都で、且つ政治、経済、文化の中心地であるほか、同市には全カトリック教徒の聖地であるバチカン市国も所在。また、ローマの偉大さを表現した「ローマは一日にして成らず」ということわざでも知られています。

287万人(2017年)というイタリア最大数の人口を抱える一方、世界で最も重要な観光地の1つとなっている観光都市でもあることから年間700~1,000万人の観光客が訪れます。

ローマの特徴でもある歴史的旧市街地には、築300~400年にもなる古い家が今でも現役で活躍しています。市当局は歴史的建造物を手厚く保護し、またその目的から新築物件を増やすことはありません。古くても希少価値が高いため資産価格は上昇し続けており、絶好の不動産投資の対象となっています。

国際的ファッション・経済の中心地、イタリア第2の都市ミラノ

ミラノはイタリア北部ロンバルディア地方の中心都市で、首都ローマに次ぐイタリア第2の都市です。イタリアで最も都市化と工業化が進んだ地域で、北イタリア工業地帯の中心としても機能するほか、イタリア経済の最重要拠点として、国内の大企業や世界各国の銀行、グローバル企業のイタリアにおけるメインオフィスが集中しています。

また、モードやデザインの発信地としても有名で、ファッション界ではパリやニューヨークと肩を並べる存在。さらに、イタリアのサッカー、セリエAの強豪チーム・ACミランやFCインテル・ミラノの本拠地でもあります。

そんなミラノの旧国際展示場跡地では、「シティライフ・ミラノ」という一大都市計画のプロジェクトが進められています。3人の世界的な建築家が手掛けたオフィスタワーや複合施設、集合住宅、公園等の近代的な施設が、ミラノの住民達に新しいライフ・スタイルを提供しており、投資家から熱い視線を浴びている注目のエリアとなっています。

外国人投資家が注目する、イタリアらしい魅力を持つ地方の街

イタリア不動産の専門家によると、現在、イタリアでもあまり知られていない土地への関心が外国人投資家の間で高まっており、それらの地域では不動産市場が拡大しています。

イタリアの不動産サイト Gate-Away.com は、サレント、イゼオ湖、マッジョーレ湖といった「人気観光地ではないけれど、よりイタリアらしいライフスタイルに触れることができるエリア」と表現しています。

例えばサレントで外国人による不動産購入が増加し前年比で12.19%増となりました。また、イゼオ湖やマッジョーレ湖などの比較的知られていない湖の地域では、それぞれ76.98%と64.65%という驚異の増加率となった一方、人気観光地であるコモ湖では22.6%減少しています。

外国人投資家で最も多いのは米国からで17.23%、続いてドイツの14.7%、英国からは13.94%。中でもイタリアの不動産を探しているイギリス人数は、前年同期比で14.52%も増加しています(2018年6月)。

(出典:Grobal Property Guide)

イタリア不動産の購入5つのステップ


1.不動産弁護士を雇う

イタリアで不動産を購入するための第一歩は、買手の利益を守るために不動産弁護士を雇うことです。 イタリアの不動産移転には規定されたプロセスが取られますが、若干、売手側に寄っていると言えるでしょう。

2.売主にオファーを出す


気に入った物件が見つかったら、売手にオファーを出します。オファーには希望購入価格、購入方法(現金かローンか)、最終引き渡し希望日、売主に修理してほしい箇所などの条件を記載し提出します。このタイミングで購入意志を明確にするためにも、購入価格の1.0%を支払う必要があります。

ただし、購入者を決めるのは売手です。特に期限を設定しない場合、売手は他の買手からのオファーを待ち、検討する可能性があります。このような事態を防ぐためにも、オファーの文書に期限を指定しておきましょう。

3.仮契約書の作成

売手があなたのオファーを受け入れた場合、この取引は両当事者に拘束力を持ちます。

その後、売手は仮契約書を作成します。そこには、売手の不動産弁護士名、または、不動産エージェント名、売却価格、デポジットの金額、取引完了日、不動産の詳細などが記載されます。

4.仮契約


仮契約にサインすると、合意された内容に応じて、デポジットは売却価格の10%から20%に引き上げられます。

この段階で、買手に購入する意志がなくなった場合、仮契約は破棄されるか、または、売手は購入を強制するための法的措置を取る可能性があります。逆に、売手が売却中止を申し出た場合は、買手に対して2倍のデポジット金を払い戻す必要が出てきます。

5.公証手続き

公証人は売手によって選ばれますが、この公証人は売手と買手の両当事者のために誠意を持って務めてくれることでしょう。ここでは、公証人立会いの下、最終的な残高を払うほか販売証書に署名します。

以上が一般的な不動産取引の流れで取引完了までには約6~8週間かかります。また、税率などは変更する場合がありますので、不動産購入の際には再確認することをおすすめします。

(出典:Grobal Property Guide)

まとめ


今回は、イタリアで不動産を購入したいと考えている方のために、イタリアの概況から不動産市場の動向、おすすめのエリアのほか、外国人の不動産規制や不動産購入にかかる諸経費などについても解説してきましたが、いかがでしたでしょうか?

SEKAI PROPERTYでは、デベロッパーと直接取引し、いち早く正確な情報を提供できるほか、現地日系企業とも複数提携しており常に新しい情報を入手することができます。海外不動産投資を検討している方はお気軽にお問い合わせください。